+7 (351) 214-214-4

ukoreol@bk.ru

НОВОСТИ

Что осложняет жизнь в новостройке

Что осложняет жизнь в новостройке

 

Россияне, заключая договор долевого участия, вполне обоснованно опасается того, что строительство в любой момент может превратиться в долгострой по причине банкротства или банальной недобросовестности застройщика. Поэтому, получая на руки вожделенные ключи от готовых квартир, они полагают, что все невзгода и горести обошли их стороной, и теперь-то их счастью уже ничего не угрожает.

Однако это ощущение покоя обманчиво — впереди новоселов также поджидает масса сложностей. Например, могут вскрыться недоработки застройщика при строительстве. Правда, в соответствии с законодательством, он же и должен их устранять, поскольку на только что построенное здание дается пятилетняя гарантия. Но для этого нужно направить в адрес компании письменную претензию с указанием недостатка, а его могут не сразу признать, и в этом случае эпопея с устранением огрехов рискует затянуться надолго. А ведь никто не отменял и долговременные ремонты в заселяемых квартирах, и трудности общения с новыми соседями.

Но и это еще не все, уточняют аналитики компании «Метриум». Некоторые проблемы, проявляющиеся после ввода дома в эксплуатацию, хоть и не так очевидны, как вышеприведенные примеры, однако не менее коварны и легко способны превратить жизнь даже в высококачественной новостройке в сущий ад. По крайней мере, в первые несколько лет после переезда.

Неприятный сюрприз № 1: аллергия

Приятно, когда обещания застройщика о закрытом дворе, подземном паркинге и благоустроенной территории воплощаются в жизнь. Но в первую же весну перенесенный с красочной рекламной картинки на натуру благоухающий сад может вылиться для жильцов в самую натуральную головную боль. А также в насморк, конъюнктивит, кожную сыпь и прочие «прелести». Это случится практически гарантированно, если застройщик решит выполнить задачу по озеленению территории с использованием хризантем, маргариток, жасмина, можжевельника, ольхи, клена или тополя. В период цветения их обильная пыльца может сделать жизнь в новом доме попросту невыносимой.

Так что если в семье новоселов имеются склонные к аллергическим реакциям люди, следует заблаговременно поинтересоваться у застройщика — какие именно растения планируются к высадке на придомовой территории. Если это будут тюльпаны или розы, гибискус или калина, а также яблони или вишни, можно расслабиться — они обладают малым количеством пыльцы, не оказывающей на основную массу аллергиков никакого отрицательного воздействия.

Кстати, стоит помнить, что причиной проявления аллергических реакций далеко не всегда является цветочная пыльца. Это вполне может быть и следствием активизации размножения клещей в домашней пыли, что происходит с повышением влажности воздуха в помещениях после отключения центрального отопления. Также аллергия может возникнуть из-за так называемого «синдрома талого снега», когда «продукты жизнедеятельности» выгуливаемых на придомовой территории домашних питомцев освобождаются из-под снежного покрова и подвергаются интенсивному воздействию солнечных лучей.

Неприятный сюрприз № 2: холод

Низкая температура воздуха в квартире далеко не всегда объясняется использованием некачественных материалов или нарушением технологий при строительстве дома (в этом случае недостатки могут быть исправлены по гарантии застройщиком).

В ряде случаев холод «нетёплость» жилого объясняется тем, что многоэтажка была сдана в эксплуатацию зимой. В этом случае отопительного сезона вряд ли хватит на то, чтобы как следует прогреться. Стены дома не успеют просохнуть, а это значит, что внутри них останутся «мостики холода», по которым тепло будет уходить в никуда. Тем более, что в какие-то квартиры люди могут попросту сразу не заехать, а значит, в этих помещениях отопление может быть отключено, что, естественно, затруднит борьбу с «холодностью» здания в целом.

Как долго эта проблема будет существовать — зависит от ряда индивидуальных факторов. При благоприятных условиях, утверждают специалисты рынка недвижимости, она может исчезнуть уже на следующий год, после теплого лета. Но в ряде случаев на это может потребоваться куда больше времени. Например, если окна большинства квартир ориентированы на север или если с южной стороны путь солнечным лучам перекрывает другое, более высокое здание.

Неприятный сюрприз № 3: темнота

К слову из-за ориентировки окон по сторонам света и их формы жильцов может подстерегать еще одна неприятность — недостаток солнечного света в квартире даже в самую ясную погоду.

Выбирая квартиру для покупки, стоит помнить, что если ее окна выходят на север или северо-запад, солнце будет заглядывать в помещение всего на несколько часов в день весной, летом и осенью, а зимой может вообще туда не попасть. И это соответствующим образом каждый месяц будет отражаться на счетах за отопление и электроэнергию. Ну, или придется серьезно вкладываться в дополнительные детали интерьера вроде зеркал и дополнительных источников искусственного освещения.

Впрочем, ориентировка окон на другие стороны света отнюдь не является гарантией того, что инсоляцией в новой квартире будет все в порядке. Так, некоторые застройщики экспериментируют с внешним обликом дома, подражая популярным архитектурным стилям прошлого. И если, например, принимается решение возвести многоэтажку в подражание стилю барокко, то в этом случае здание будет изобиловать эркерами и нишам, а заглубление окон создает дополнительные препятствия для проникновения дневного света в квартиру.

Если окна не будут заглублены, то считать, что проблема темноты в квартире решится сама собой, не стоит. При практикующемся подходе к освоению территорий вполне возможно, что в любой момент времени на минимально допустимом расстоянии появится очередная высотка, которая станет непреодолимым барьером для солнечных лучей. Так что перед заключением сделки стоит запросить у местных властей информацию о градостроительном плане земельного участка и плане организации строительства.

А у ландшафтных дизайнеров, сотрудничающих с застройщиком, можно также поинтересоваться — какие деревья планируются к высадке на придомовой территории. Иначе через 3−4 года после сдачи дома в эксплуатацию можно с удивлением обнаружить, что подросшие за это время раскидистые акации, тополя и клены, еще недавно выглядевшие хрупко и миниатюрно, напрочь перекрыли солнечный свет своими кронами.

Неприятный сюрприз № 4: ветер

При выборе нового жилья следует обратить внимание на расположение жилого комплекса и его отдельных корпусов. Если последние располагаются параллельно друг другу, то двор между ними при сильном ветре превращается в аналог аэродинамической трубы, где даже слабый поток воздуха может быть многократно усилен. Особенно это характерно для проектов, возводящихся в «чистом поле», где воздушные потоки не сдерживают другие здания, или у крупных водоемов, где наблюдается многолетний эффект «ветра с воды». С такими нюансами прогулка возле дома, например, с коляской или с зонтом во время дождя превращается в жесткий квест.

В этом случае остается надеяться только на то, что со временем новый микрорайон обрастет по периметру другими постройками, которые защитят двор от пронизывающего ветра. Но лучше перед покупкой досконально изучать генеральный план застройки территории, на котором обычно отображается так называемая «роза ветров». Если здание расположено перпендикулярно относительно ее самого длинного луча, то это будет являться определенной гарантией защиты от напористых сквозняков. А еще лучше переложить генплан на карту местности и заодно уточнить — а нет ли где-то поблизости какой-нибудь действующей промышленной зоны, ТЭЦ или любого другого загрязняющего атмосферу объекта, откуда ветер может принести с собой неприятные запахи или опасные взвеси.

Переуступка прав по ДДУ: нюансы, сложности, риски дольщика

Переуступка прав по ДДУ: нюансы, сложности, риски дольщика

Продажи новостроек путем уступки права требования по Договору долевого участия (ДДУ), в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная особенность: переуступки оформляются от юридического лица физическому. 
Продажи новостроек путем уступки права требования по Договору долевого участия (ДДУ), в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная особенность: переуступки оформляются от юридического лица физическому. Это происходит из-за того, что многие застройщики, стремясь сохранить право реализовывать квартиры без эскроу, продали большие объемы практически сами себе, точнее, аффилированным компаниям. Эксперты рассказали о том, какие риски и особенности несут в себе сделки по переуступке права по ДДУ от юр.лица.
 
 
Зачем они так?
 
Первое, что нужно понимать о сделках через переуступку права по ДДУ – сами по себе они абсолютно законны, однако в некоторых случаях такая форма приобретения квартиры в новостройке может иметь нюансы. Кроме того, мотивация продажи именно через такой формат может таить в себе риски для дольщика, и здесь многое зависит от причин, побудивших застройщика реализовывать проект через переуступку.
В идеале предложения о переуступках прав требований по ДДУ, имеющиеся на рынке, – это договоры инвесторов строительства, партнеров застройщика, а также обычных потребителей, решивших перепродать строящуюся в новом доме квартиру, рассуждает старший юрист адвокатского бюро "Халимон и Партнеры" Денис Глухов. Имеет место также передача застройщиком квартир в качестве вознаграждения владельцу земельного участка, на котором реализуется проект, за работы подрядным организациям, за материалы – поставщикам.
 
Вместе с тем, нельзя отрицать, что такая форма реализации новостроек часто используется в недобросовестных целях.
К основной опасности покупки квартиры по переуступке ДДУ является то, что, как правило, такие договоры появляются у не совсем добросовестных застройщиков, которые значительно нарушают сроки строительства, полагает адвокат, зампредседателя МКА "Центрюрсервис" Илья Прокофьев. При этом покупатель по такому договору переуступки приобретает не квартиру, а права и обязанности, предусмотренные договором долевого участия, следовательно, продавец не отвечает за исполнение застройщиком указанного договора и завершение строительства, добавляет он.
 
"Сам себе не продашь – никому не продашь" – главная идея застройщиков в 2019 году, отмечают авторы телеграм-канала "Обмани меня риелтор".  "Мы так и не осознали до конца хорошо это для рынка или нет, как говорится, шоу продожается", – поясняют они.
 
Одной из распространенных причин для реализации квартир через переуступку эксперты назвали потребность застройщиков в свободных средствах, расход которых был бы "невидим" для контролирующих органов.
 
То есть схема выглядит следующим образом: застройщик продает некоторое количество квартир по низкой цене аффилированному лицу. Именно это лицо в последующем будет осуществлять дальнейшие продажи уже физическим лицам. При этом взнос, оплачиваемый в компенсационный фонд, застройщиком будет рассчитываться от заниженной стоимости первичного договора. При последующей продаже квартир в рынок прибыль будет оседать не у компании застройщика, а у иного лица, что также может использоваться в недобросовестных целях.
 
 
Подвох первый: цена
 
Одна из особенностей договоров переуступки (цессии) состоит в том, что условия изначального договора не изменяются после замены стороны. Для дольщиков это означает, что застройщик отвечает перед покупателем по той цене, которая была указана в первичном договоре.
 
"И если, например, гражданин захочет расторгнуть с застройщиком договор, то он вернет себе только первоначальную стоимость квартиры, а не ту, которую заплатил на основании договора переуступки прав требований по ДДУ", – поясняют эксперты.
 
 
Фиктивные продажи юр.лицам застройщики оформляют с большим дисконтом, поскольку тем самым они занижают стоимость квартир. Таким образом застройщик минимизирует как свои личные риски, так и расходы аффилированных фирм, что позволяет им получать повышенную прибыль от продажи квартир.
При этом сложилась практика, при которой в случае переуступки права требования по ДДУ приобретатель (то есть будущий дольщик) платит большую сумму. Необходимость этого ему обосновывают возросшей строительной готовностью новостройки или дополнительными услугами.
 
Чаще всего доплата до реальной стоимости осуществляется по "сейфовому" дополнительному соглашению об увеличении цены, либо просто по расписке, как отдельной, на сумму доплаты, так и общей, на всю переданную сумму, рассказывает партнер MGP Lawyers Денис Быканов.
 

Подвох второй: банкротство застройщика

Зато в случае банкротства застройщика цена, указанная в ДДУ, имеет меньшее значение для дольщика, обращают внимание эксперты.
 
Дело в том, что возмещение уплачивается по цене квадратного метра, определенной отчетом оценщика, но не менее уплаченной цены ДДУ, так указано в статье 13 закона 218-ФЗ, объясняет ассоциированный партнер фирмы "Юст", адвокат Александр Рудяков. Так что нет оснований сомневаться в получении участниками долевого строительства возмещения, равного действительной рыночной стоимости квартиры.
Если дольщик будет не согласен с этой оценкой, он имеет право сам выбрать оценщика и провести оценку за свой счет, добавляет начальник управления правового обеспечения розничного бизнеса "Абсолют банка" Юрий Ухин. При этом в случае, если стоимость по его отчету будет выше стоимости по отчету оценщика конкурсного управляющего, дольщик может потребовать включить в реестр требований к застройщику наибольшую оценочную стоимость. Данный вопрос будет рассмотрен арбитражным судом в рамках дела о банкротстве застройщика. По нему выносится отдельное определение суда, которое также может быть обжаловано, объясняет Ухин.
Однако часть экспертов рекомендуют не слишком полагаться на это, так как практика применения закона пока не сформировалась, и остаются риски потери части денег.
 
С учетом того, что возмещение предусмотрено и в случаях, если по договорам участия в долевом строительстве застройщиком не уплачивались обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, вероятность реального получения рыночной стоимости квартиры не велика,- рассуждает адвокат Московской коллегии адвокатов "Яковлев и Партнеры" Любовь Хохлова, - в случае несогласия с выплаченной компенсацией дольщик может воспользоваться своим конституционным правом, защитив свои права и законные интересы в суде, добавляет она.

Подвох третий: темные личности

Если при заключении обычного ДДУ осторожному дольщику нужно изучить "досье" только своего застройщика, то в случае с переуступкой, тем более от юр.лица, ему придется осуществить проверку сразу нескольких компаний, предупреждают эксперты. В противном случае есть серьезный риск потери денег.
 
В первую очередь покупатель квартиры по переуступке должен удостовериться в том, что по объекту недвижимости проведены все необходимые оплаты: это платежные поручения, справки об оплате и так далее. Платежи должны быть признаны действительными. В противном случае это может привести к тому, что гражданин остается без приобретенного жилья.
 
Переуступка возможна как в случае полной оплаты первоначальным покупателем квартиры, так и в том случае, если долг первоначального покупателя перед застройщиком переходит на нового приобретателя. Покупателю квартиры по переуступке желательно запросить у застройщика справку о наличии оплаты. Росреестр эту справку тоже запрашивает.
 
Целесообразно выяснить, давно ли создана компания, на которую оформлен ДДУ, велась ли фактическая хозяйственная деятельность такой компанией или нет. Так, если оплата по изначальному ДДУ осуществлялась посредством зачета прав требования к застройщику, вытекающих из якобы выполненных работ / оказанных услуг, а в последние годы в компании, например, работало 2-3 человека, плюс компания не платила налоги, – все это является негативным сигналом. Получить эти сведения можно на сайтах арбитражных судов, в открытых источниках информации ("БИР-аналитик", "Картотека" и так далее), а также из СМИ.
 
При покупке новостройки через цессию риски потребителя умножаются на количество сделок, ранее совершенных с правами на получение квартир, рассуждает Быканов. Так что будущему дольщику в обязательном порядке необходимо проверить правовые основания предыдущих сделок по всей их цепочке от застройщика.
Рисков может быть достаточно много. Например, если впоследствии одно из "промежуточных звеньев" такой цепочки сделок обанкротится, то этот факт, в зависимости от сопутствующих условий сделки (например, если цена существенно ниже рыночной, либо расчеты по сделке не были произведены), может поставить под сомнение и правомочия конечного приобретателя права на квартиру.
 
Такой риск особенно актуален для тех, кто купил право на квартиру в недостроенном доме, ведь в этом случае покупатель не получает защиту добросовестного приобретателя, так как он не получил право на готовую квартиру как вещь, подчеркивает Быканов. Приобретатель в этом случае всего лишь обладает правом требования к застройщику, а юридически защиту добросовестного приобретения может использовать только приобретатель вещи (готовой квартиры), но не права требования, коим является право по ДДУ, заключает эксперт.
 
 

Информация

Image

Компания ЮК Ореол поможет Вам вернуть от застройщика денежную компенсацию за некачественную отделку квартиры. Для Вас мы произведем оценку качества строительной отделки недвижимости для определения объема и стоимости работ для их устранения, а также представим  Ваши интересы перед строительной компанией и в суде.

Выгодные условия сотрудничества позволят Вам значительно сэкономить свое время и деньги, получая профессиональную поддержку и помощь, а  Вы получаете денежную компенсацию от застройщика, которую можете потратить по своему усмотрению.

Контакты

+7 (351) 214-214-4

ukoreol@bk.ru

г. Челябинск, пр. Ленина, д. 81, левое крыло, офис 301

Схема проезда